买深圳公寓，大部分都会踩这些坑

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最近，深圳公寓市场撩拨了不少投资客的热情，部分地段好，价格给力的项目都收获了不错的去化率。

△中洲湾公寓签约现场

位于福田中洲滨海商业中心，网络选房半小时800多套房源被选走，不乏外地客身影。

大运片区的仁恒梦公寓更夸张，推售2747套，两位上海老业主一出手就是5层，一口气扫走105套公寓。截至8月底，该项目去化超700套。

在“先行示范区”的强悍基本面下，外来投资者们抢着占坑，那么深圳公寓该怎么买？

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五年限售的深圳公寓成绩单如何？

距离731新政公寓限售已满一周年，5年的限售令导致商务公寓流通性大大降低，这对于以投资属性为主的商务公寓是极具打击性。

首先是供应量下滑，据中原研究数据显示，2019年上半年，深圳商务公寓批售项目只有14个，是2018年全年的29.85%。

 △来源：中原研究中心

令人意外的是，供应量虽下滑严重，但成交量却并未跟随。据乐有家研究中心数据监控显示，2019年1-8月深圳一手商务公寓共网签9678套，预计2019年超过2017年的1.3万套可能性不小。

以最近的市场来看，开发商也积极备货迎接“金九银十”到来，不需要房票的商务公寓批售开始明显增加。 

据深圳市房地产信息平台数据，8月深圳共有9个项目备案，供应房源9568套，住宅1846套，而商务公寓则超过6000套。其中仁恒梦公寓、中洲滨海商业中心分别供货2747套、2158套，占了8月深圳公寓市场的“半壁江山”。据开盘简报显示，去化率都不错。

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公寓和住宅的区别

在购买公寓之前，首先要明确知道住宅跟商务公寓的区别，以及相关的政策。而不是看到价格低，地段好，就头脑一热进场。

首先是限售政策。

2018年7月31日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买的商务公寓，自取得不动产权利证书起5年内禁止转让出售。这一措施让商务公寓丧失了短期流通性，想入场就得好好考虑。

 △来源：乐有家

其次是贷款成数、利率、税费比住宅高。

贷款方面，相比住宅的3成首付可贷30年，商务公寓则需要5成且贷款年限一般最高10年，这对自身资金要求较严苛。另外税费这一块也是不小的支出，费用一般占到交易额的10%-20%。具体的区别可看下图：

 △来源：乐有家

需要注意的是，公寓也分多种，要学会区分。目前深圳常见的公寓主要有以下：

1）商务公寓

具备居住功能，可注册办公。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40－50年，房屋用途写着“商务公寓”。这就是本文要讨论的公寓了。

2）商业、办公类公寓

改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权一般是40年，房屋用途则是“办公或者商业”。

3）产研用房类公寓

别称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权一般是50年，房屋用途则是“产业研究用房”。

学位这块，正常来讲商务公寓是没有的。不过罗湖、福田、南山、大鹏则可以使用商务公寓申请学位，在同等条件下，类别、积分相比住宅低。

小y认为，现今学位紧张的情况下，住宅都有可能因积分不够而面临分流，商务公寓的这点积分有点食之无味，弃之可惜。当然放宽商务公寓入学限制是好事，但能否入学也没那么简单，建议有学位需求的还是首选住宅。

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公寓该怎么买？

了解完商务公寓基本概念后，那我们该怎么入场？小y总结了下，分4个原则。

1）地段

决定房产价值的因素，就是地段。

商务公寓出租的目标受众多数是上班一族、创业者、经营者等，交通配套是其居住偏好。而好的地段往往会有完善的交通和配套，比如地铁、大型商超、公共设施等。

2）规划

需要明确的是，由于深圳限售的原因，杜绝了短炒的可能性，因此我们更需要关注未来的升值。能决定公寓升值潜力的是区域规划，区域规划则影响未来处在这里人的数量，质量，以及你的接盘客户。

3）租金回报

投资公寓和投资住宅是两码事，住宅虽好，但需要门票。公寓不限购，但讲究的是细水长流。深圳资深媒体人、地产评论人朱罗纪就曾表示，公寓和住宅属于完全不同的类型，公寓的赚钱逻辑一定是“慢逻辑”，长线投资，赚取的其实是稳定的租金回报，使用住宅化的投资思路会犯大错。

公寓限售5年，持有周期在6-8年左右，因此，租金回报也越来越被购房者所重视。比如，入手是250万，每月租金为5000元，根据粗略的租金回报率计算公式：

租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（5000*12）/250万=2.4%。

值得一提的是，深圳房价是全国最高的，但租金回报率却处在较低的水平。据乐有家数据显示，深圳租金回报率仅为1.37%，在大湾区处于垫底的水平。

但平均加权得出的回报率并不意味着深圳商务公寓的租金都是这么低，部分项目还是有4%以上的收益。

4）小户型

租客群体更注重自己的个人空间，能独立的不会去合租。相应的，房子越小，投资回报率越高。

附深圳在售一手公寓：

划重点：公寓非刚需首选产品！

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数据来源

2019年上半年房地产市场总结及预判  |   深圳中原研究中心